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近年來，隨著我區(qū)城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，新建商品房小區(qū)不斷增多，小區(qū)物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為居民生活必需品。但多數(shù)商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)由社會(huì)公司承接，服務(wù)不到位，管理不規(guī)范的問題普遍存在，隨之而來的商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)服務(wù)問題不斷。主要是：開發(fā)建設(shè)遺留問題造成物業(yè)糾紛；服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有合理化、公開化；服務(wù)質(zhì)量考評(píng)不到位，企業(yè)退出機(jī)制不健全；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不健全、不能發(fā)揮作用，等等。這些問題導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益得不到保障，商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)普遍質(zhì)量不高，陷入“服務(wù)不到位就不繳費(fèi)；不繳費(fèi)就消極服務(wù)，甚至刁難業(yè)主”的僵局之中，居民對(duì)此意見較大，一定程度上影響了我區(qū)社會(huì)文明形象和居民幸福生活體驗(yàn)。

根據(jù)新頒布施行的《民法典》中關(guān)于物業(yè)方面的有關(guān)條款，以及2020年我區(qū)文明城市復(fù)查迎查期間開展的“公職人員回小區(qū)”的成功實(shí)踐，國(guó)有企業(yè)和公職人員參與商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，不僅有利于提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也有利于改善居民幸福生活體驗(yàn)，提升通州文明形象。

為此，建議區(qū)政府及其有關(guān)部門組織和引導(dǎo)區(qū)級(jí)國(guó)有公司在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，試行投資并承接本地商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，以此進(jìn)一步組織并發(fā)揮好公職人員在各自小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的帶頭示范作用，用國(guó)有企業(yè)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化的小區(qū)物業(yè)服務(wù)為其他社會(huì)物業(yè)服務(wù)公司做好樣板和導(dǎo)向，為我區(qū)商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作規(guī)范化法制化探索出一條新路。

1.組建國(guó)有物業(yè)公司。引導(dǎo)區(qū)屬國(guó)有企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任、自覺擔(dān)綱挑梁，主動(dòng)承接本地商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。國(guó)有物業(yè)公司要通過同步成立功能型黨組織，選優(yōu)配強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子，開展公職人員結(jié)對(duì)共建，建強(qiáng)紅色堡壘。圍繞“六有”基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，研究制定合法合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)管理、服務(wù)收費(fèi)、綜合評(píng)價(jià)等系列標(biāo)準(zhǔn)。按照“統(tǒng)籌規(guī)劃、共商共治、成效共享、先嘗后買”的工作路徑，著力探索小區(qū)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)的通州實(shí)踐、通州版本。

2.共享物業(yè)服務(wù)資源。以國(guó)有物業(yè)公司為主體，采用協(xié)議外包形式，吸納小區(qū)及周邊的家政服務(wù)、個(gè)體維修、居民自管會(huì)等力量廣泛參與，構(gòu)建商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)聯(lián)合體，降低公司成本。推動(dòng)組建物業(yè)聯(lián)盟，完善設(shè)施設(shè)備、專門人員、專業(yè)資源共享機(jī)制?；I建區(qū)級(jí)國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)物業(yè)公司示范帶動(dòng)效應(yīng)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主組織、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)納入其中，分類建立專業(yè)委員會(huì)，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.依法履行政府職能。區(qū)政府及其住建等物業(yè)管理行政職能部門要研究出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，理順小區(qū)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、主管部門和街道社區(qū)的關(guān)系。要提供商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范性合同樣本，明確小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)、權(quán)、利以及相關(guān)義務(wù)。要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，定期考核與日常管理相結(jié)合，建立健全物業(yè)企業(yè)檢查、考核、評(píng)價(jià)機(jī)制，形成“以質(zhì)論價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)值觀。加大對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)等宣傳力度，強(qiáng)化政府物業(yè)管理職能，建立健全投訴處理協(xié)調(diào)機(jī)制。要按程序要求成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，充分發(fā)揮兩者的作用。

徐建鋒代表：

您提出的《關(guān)于試點(diǎn)國(guó)有公司開展商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的建議》收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

近年來，隨著我區(qū)城市化進(jìn)程的不斷加快，我區(qū)商品房數(shù)量不斷增多。目前，全區(qū)共有商品房148個(gè)（有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐服務(wù)的119個(gè)），為進(jìn)一步提升全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，區(qū)政府出臺(tái)了《通州區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實(shí)施意見》、《關(guān)于進(jìn)一步提升全區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》等文件，主要目的是為了進(jìn)一步提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，改善居民的居住環(huán)境。針對(duì)您提的建議我局積極采納，下一步將做好以下幾點(diǎn)工作：

一是健全工作機(jī)制，實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)、分類管理。按照區(qū)政府《通州區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實(shí)施意見》、《關(guān)于進(jìn)一步提升全區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》的要求，進(jìn)一步完善區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)園、社區(qū)“三位一體”的物業(yè)管理模式，建立區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度和 “三位一體＋業(yè)委會(huì)”工作架構(gòu)。開展屬地物業(yè)管理專職人員和業(yè)主委員會(huì)自治管理人員的政策培訓(xùn)。同時(shí)，因地制宜對(duì)各類住宅小區(qū)進(jìn)行分類管理，政府引導(dǎo)有償服務(wù)，引導(dǎo)規(guī)范住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐管理，或組建政府投資的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行市場(chǎng)化、公司化運(yùn)作。目前，政府投資的中宏物業(yè)已開始對(duì)城區(qū)辦公樓、商業(yè)中心、拆遷安置小區(qū)、體育中心、公園、新建商品房提供物業(yè)管理服務(wù)，愛爾佳、華山、空港、振港等物業(yè)服務(wù)企業(yè)已參與拆遷安置小區(qū)、老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

二是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，完善物業(yè)誠(chéng)信體系。建立我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核體系建設(shè)，轉(zhuǎn)變行業(yè)監(jiān)管方式，以“雙隨機(jī)、一公開”為主要手段，以誠(chéng)信考核為主要方式，不斷推進(jìn)我區(qū)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管的深度，打造物業(yè)企業(yè)及物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理信用考核制度。推動(dòng)建立以行業(yè)協(xié)會(huì)為主體的行業(yè)自律機(jī)制，通過行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的行為監(jiān)督，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自我管理和約束，做到合法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)信服務(wù)，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

三是嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入，提高物業(yè)服務(wù)門檻。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)駐，我局按照開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離的原則，通過公管辦采取公開招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)服務(wù)水平的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。我局在南通地區(qū)首創(chuàng)在行政審批局采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從源頭上把控物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量。

四是依托協(xié)會(huì)力量，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)。依托物業(yè)協(xié)會(huì)的力量，積極推進(jìn)多種形式、多種途徑的學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度。今年我們開展了物業(yè)“微講壇”教育，將專家請(qǐng)到街道、社區(qū)，對(duì)物業(yè)管理人員、物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管力服務(wù)技能的培訓(xùn)，進(jìn)一步提高物業(yè)行業(yè)管理人員及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)能力。

五是強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，優(yōu)化物業(yè)管理模式。進(jìn)一步提高全區(qū)物業(yè)行業(yè)黨建工作，不斷提高黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)物業(yè)治理綜合水平，激活“紅色引擎”，建立“黨建引領(lǐng)、行業(yè)主管、基層主抓”的物業(yè)管理模式。整合服務(wù)資源，聚焦服務(wù)力量，著力破解城市社區(qū)物業(yè)管理難題。充分揮物業(yè)服務(wù)功能，有效解決居民矛盾，以為人民謀幸福的初心，實(shí)現(xiàn)人民對(duì)居住環(huán)境的優(yōu)化。

感謝您對(duì)我區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)心、理解和支持。